Versicherungen beim Hauskauf: Was Sie wann prüfen sollten

Welche Versicherungen sollte ich beim Hauskauf prüfen?

Nicht jede Versicherung muss wegen eines Immobilienkaufs neu abgeschlossen werden.

Aber einige Bereiche sollten spätestens rund um den Kauf überprüft werden.

Dazu gehören insbesondere:

• Wohngebäudeversicherung

• Elementarschutz beziehungsweise weitere Naturgefahren

• private Haftpflicht und gegebenenfalls Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

• Hausratversicherung

• Absicherung der Immobilienfinanzierung

• Berufsunfähigkeits- beziehungsweise Einkommensabsicherung

• gegebenenfalls Risikolebensversicherung

• Rechtsschutz

• bei Vermietung zusätzliche Vermieter-Risiken

Welche Absicherung tatsächlich benötigt wird, hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen, vermieten, umfangreich modernisieren oder beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erwerben.

Deshalb betrachten wir nicht einfach eine Standardliste von Versicherungen.

Wir betrachten Ihre Immobilie, Ihre Finanzierung und Ihre geplante Nutzung.

Die wichtigste Besonderheit: Was passiert mit der bestehenden Gebäudeversicherung?

Beim Kauf eines bestehenden Hauses gibt es einen wichtigen Unterschied zu vielen anderen Versicherungen:

Die vorhandene Wohngebäudeversicherung endet nicht automatisch mit dem Verkauf.

Mit dem Eigentum an der versicherten Immobilie tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Versicherungsvertrags ein.

Das verhindert, dass allein durch den Verkauf des Hauses automatisch eine Versicherungslücke entsteht.

Für Käufer bedeutet das aber auch:

Den bestehenden Vertrag zuerst prüfen – und nicht vorschnell irgendeine neue Wohngebäudeversicherung abschließen.

Notartermin, Übergabe und Grundbuch: Was ist für die Versicherung entscheidend?

Beim Immobilienkauf gibt es mehrere Zeitpunkte, die leicht miteinander verwechselt werden.

Kaufvertrag beim Notar

Mit der Unterschrift unter dem notariellen Kaufvertrag sind Sie noch nicht automatisch als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Besitzübergang beziehungsweise Übergabe

Der Kaufvertrag regelt üblicherweise, wann Besitz, Nutzen, Lasten und weitere wirtschaftliche Verpflichtungen übergehen.

Das kann vor der eigentlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch liegen.

Eigentumsumschreibung

Eigentümer der Immobilie werden Sie mit der entsprechenden Eigentumsübertragung und Eintragung im Grundbuch.

Für den gesetzlichen Übergang der bestehenden Sachversicherung auf den Erwerber ist das Eigentum entscheidend.

Deshalb sollte rund um einen Immobilienkauf sauber dokumentiert werden:

• Welche Gebäudeversicherung besteht?

• Welche Versicherungsnummer hat der Vertrag?

• Wer ist Versicherer?

• Welcher Schutz ist enthalten?

• Wann erfolgt der Eigentumsübergang?

• Wurde der Versicherer über den Verkauf informiert?

Wichtig: Der notarielle Kaufvertrag kann zusätzliche Regelungen zum wirtschaftlichen Übergang und zu Risiken enthalten. Diese sollten ebenfalls berücksichtigt werden.

Sonderkündigungsrecht nach dem Eigentümerwechsel

Als Käufer müssen Sie die vorhandene Gebäudeversicherung nicht zwangsläufig dauerhaft fortführen.

Das Versicherungsvertragsgesetz räumt dem Erwerber nach dem Eigentumsübergang ein besonderes Kündigungsrecht ein.

Grundsätzlich kann der Erwerber den Vertrag mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen.

Das Kündigungsrecht muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausgeübt werden.

Wussten Sie beim Erwerb nichts von der bestehenden Versicherung, beginnt die gesetzliche Monatsfrist erst mit der Kenntnis vom Bestehen des Vertrags.

Das bedeutet jedoch nicht:

„Nach dem Grundbucheintrag sofort kündigen.“

Sondern:

„Jetzt besteht ein begrenztes Zeitfenster, in dem der vorhandene Schutz sinnvoll mit Alternativen verglichen werden kann.“

Bestehende Gebäudeversicherung nicht ungeprüft kündigen

Ein älterer Vertrag kann günstig sein.

Er kann aber auch Lücken enthalten.

Umgekehrt kann ein älterer Vertrag Bedingungen enthalten, die durchaus attraktiv sind.

Deshalb sollte die Entscheidung nicht allein anhand des Beitrags getroffen werden.

Wir würden zunächst prüfen:

• Welche Gefahren sind versichert?

• Ist Elementarschutz eingeschlossen?

• Welche Selbstbeteiligungen bestehen?

• Sind grob fahrlässig verursachte Schäden angemessen geregelt?

• Sind Nebengebäude berücksichtigt?

• Wie werden Photovoltaikanlage und Gebäudetechnik behandelt?

• Welche Kosten nach einem Schaden sind versichert?

• Stimmen die Gebäudedaten noch?

• Welche Modernisierungen wurden durchgeführt?

• Gab es Vorschäden?

• Was kostet vergleichbarer oder besserer Schutz heute?

Erst danach lässt sich beurteilen, ob ein Wechsel sinnvoll ist.

Eigentümerwechsel dem Versicherer mitteilen

Ein Immobilienverkauf sollte dem bestehenden Gebäudeversicherer unverzüglich angezeigt werden.

Diese Information kann durch Verkäufer oder Erwerber erfolgen.

Für Käufer ist deshalb sinnvoll, bereits vor beziehungsweise bei der Übergabe folgende Unterlagen vom Verkäufer anzufordern:

• Name des Versicherers

• Versicherungsnummer

• aktuelle Police

• Nachträge zum Vertrag

• letzte Beitragsrechnung

• Informationen zu gemeldeten Vorschäden

• Angaben zu Elementarschutz und Selbstbeteiligung

Damit können Sie den vorhandenen Versicherungsschutz wesentlich besser beurteilen.

Unsere Hauskauf-Checkliste: Was wann erledigen?

Vor dem Notartermin

Wenn möglich:

• bestehende Gebäudeversicherung erfragen

• Versicherungsumfang ansehen

• Elementarschutz prüfen

• bekannte Gebäudeschäden berücksichtigen

• geplante Modernisierungen festhalten

• Finanzierungsabsicherung überprüfen

Noch müssen Sie nicht zwingend einen neuen Vertrag abschließen.

Ziel ist zunächst, Klarheit zu schaffen.

Nach dem Notartermin

Jetzt lohnt sich eine konkrete Prüfung des bestehenden Vertrags.

Fragen Sie beispielsweise:

• Passt der bisherige Schutz zu unserer geplanten Nutzung?

• Soll das Gebäude selbst genutzt oder vermietet werden?

• Sind Modernisierungen geplant?

• Wird eine Photovoltaikanlage installiert?

• Wird eine Wärmepumpe eingebaut?

• Werden Gebäudeteile umgebaut?

• Ist ausreichender Elementarschutz vorhanden?

So können mögliche Alternativen bereits vorbereitet werden.

Bei der Übergabe

Dokumentieren Sie neben dem allgemeinen Übergabeprotokoll auch versicherungsrelevante Informationen.

Zum Beispiel:

• sichtbare Schäden

• laufende Reparaturen

• vorhandene Gebäudetechnik

• Zählerstände

• Schlüssel

• Unterlagen zu Heizungs- und Gebäudetechnik

• Versicherungsunterlagen

Nach der Eigentumsumschreibung

Jetzt beginnt regelmäßig das entscheidende Zeitfenster für die bestehende Gebäudeversicherung.

Prüfen Sie unmittelbar:

• Ist die Umschreibung erfolgt?

• Ist der Versicherer informiert?

• Soll der bestehende Vertrag fortgeführt werden?

• Soll das Sonderkündigungsrecht genutzt werden?

• Ist ein neuer Vertrag bereits verbindlich bestätigt?

Vermeiden Sie dabei unbedingt eine unbeabsichtigte Versicherungslücke.

Elementarschutz beim Hauskauf unbedingt mitprüfen

Viele Käufer konzentrieren sich auf Kaufpreis, Finanzierung, energetischen Zustand und Renovierungskosten.

Die Naturgefahrenabsicherung gerät dabei leicht in den Hintergrund.

Dabei kann ein Haus beispielsweise durch folgende Ereignisse betroffen sein:

• Starkregen

• Überschwemmung

• Rückstau

• Hochwasser

• Erdrutsch

• Erdsenkung

• Schneedruck

Solche Risiken sind nicht automatisch in jeder klassischen Wohngebäudeversicherung vollständig enthalten.

Deshalb gehört für uns zum Hauskauf-Check auch die Frage:

Welche Elementargefahren sind am Standort relevant und welche davon sind tatsächlich versichert?

Haus gekauft und umfangreiche Modernisierung geplant?

Dann sollte der Versicherungsschutz nicht nur für den heutigen Zustand des Gebäudes betrachtet werden.

Geplante Änderungen können beispielsweise betreffen:

• Dach

• Heizungsanlage

• Wärmepumpe

• Photovoltaik

• Batteriespeicher

• Elektrik

• Wasserleitungen

• Anbau

• Dachgeschossausbau

• Nutzungsänderung

Bei größeren Bau- oder Sanierungsmaßnahmen können außerdem zusätzliche Risiken entstehen, die über eine normale Wohngebäudeversicherung nicht automatisch vollständig abgedeckt sein müssen.

Deshalb sollten größere Modernisierungsvorhaben bereits vor Beginn der Arbeiten in die Versicherungsprüfung einbezogen werden.

Selbst genutzt oder vermietet? Das macht einen Unterschied

Sie ziehen selbst in das Haus ein

Dann sollten insbesondere folgende Bereiche geprüft werden:

• Wohngebäudeversicherung

• Elementarschutz

• private Haftpflicht

• Hausrat

• Einkommensabsicherung

• Absicherung der Finanzierung

Sie vermieten die Immobilie

Dann entstehen zusätzliche Fragen.

Beispielsweise:

• Haftung als Vermieter

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

• Mietausfall

• Vermieterrechtsschutz

• Gebäudeversicherung für vermietete Immobilien

Dafür haben wir eine eigene Themenseite erstellt:

Versicherungen für Vermieter

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus?

Dann sollte die Gebäudeversicherung deutlich detaillierter betrachtet werden.

Relevant können beispielsweise sein:

• Anzahl der Wohneinheiten

• Gewerbeanteile

• Leerstand

• Mietausfall nach Gebäudeschäden

• Vorschäden

• Modernisierungszustand

• Photovoltaik

• Wärmepumpe

• Aufzug und weitere Technik

• unterschiedliche Nutzungen im Gebäude

Weitere Informationen finden Sie auf unserer Spezialseite:

Wohngebäudeversicherung für Mehrfamilienhäuser

Hausratversicherung nach dem Umzug anpassen

Mit dem Einzug in die neue Immobilie verändert sich häufig auch der zu versichernde Hausrat.

Ein bisheriger Vertrag sollte deshalb überprüft werden.

Relevant können beispielsweise sein:

• neue Wohnfläche

• höherer Hausratwert

• Keller

• Garage

• Nebengebäude

• hochwertigere Einrichtung

• Fahrräder oder E-Bikes

• Überspannung

• Elementargefahren

Auch hier gilt:

Nicht automatisch kündigen und neu abschließen.

Zunächst prüfen, welche Anpassung des bestehenden Vertrags sinnvoll ist.

Haftpflichtversicherung beim Hauskauf

Eigentum schafft neue Verantwortlichkeiten.

Deshalb sollte überprüft werden, ob bestehende Haftpflichtversicherungen die neue Situation ausreichend abdecken.

Dabei macht es einen Unterschied, ob:

• Sie ein selbst genutztes Einfamilienhaus kaufen

• sich eine Einliegerwohnung im Gebäude befindet

• Sie das gesamte Gebäude vermieten

• mehrere Immobilien vorhanden sind

• ein unbebautes Grundstück erworben wird

Bei vermieteten Immobilien kann beispielsweise eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht relevant sein.

Welche Lösung erforderlich ist, hängt von der konkreten Eigentums- und Nutzungssituation ab.

Baufinanzierung: Nicht nur das Haus absichern

Bei einer Immobilienfinanzierung verpflichten Sie sich häufig über viele Jahre.

Deshalb sollte nicht nur gefragt werden:

„Was passiert, wenn das Haus beschädigt wird?“

Sondern ebenfalls:

„Was passiert, wenn das Einkommen ausfällt?“

Je nach persönlicher Situation können deshalb auch folgende Bereiche geprüft werden:

• Berufsunfähigkeitsversicherung

• bestehende Einkommensabsicherung

• Risikolebensversicherung

• Absicherung von Partnern und Familie

• vorhandene Rücklagen

Insbesondere bei Paaren sollte geklärt werden, welche finanziellen Folgen der Tod oder dauerhafte Ausfall eines Einkommens für die Finanzierung hätte.

Das bedeutet nicht, dass jeder Immobilienkäufer automatisch jede dieser Versicherungen benötigt.

Aber eine langfristige Immobilienfinanzierung ist ein sinnvoller Anlass, vorhandene Absicherungen zu überprüfen.

Noch keine passende Finanzierung?

fimdeu begleitet nicht nur bei der Absicherung einer Immobilie.

Wir beraten auch zur Immobilienfinanzierung.

Dabei können unter anderem folgende Vorhaben geprüft werden:

• Kauf eines Einfamilienhauses

• Eigentumswohnung

• Mehrfamilienhaus

• Kapitalanlage

• Neubau

• Modernisierung

• Anschlussfinanzierung

Für Immobilien in unserer Region finden Sie weitere Informationen unter:

Baufinanzierung Oldenburg

So können Finanzierung und Absicherung aufeinander abgestimmt betrachtet werden.

Der fimdeu Hauskauf-Versicherungscheck

1. Wo stehen Sie im Kaufprozess?

Immobilie gefunden, Notartermin, Übergabe oder bereits Grundbucheintrag?

Wir beginnen dort, wo Sie aktuell stehen.

2. Bestehende Gebäudeversicherung erfassen

Wir schauen uns an, welcher Schutz aktuell vorhanden ist.

3. Immobilie und geplante Nutzung berücksichtigen

Selbstnutzung, Vermietung, Modernisierung oder Mehrfamilienhaus machen einen Unterschied.

4. Absicherung prüfen

Wir betrachten die relevanten Risiken rund um Gebäude, Haftung und auf Wunsch auch die Finanzierung.

5. Alternativen vergleichen

Wo ein Vergleich sinnvoll ist, können alternative Versicherungslösungen betrachtet werden.

6. Sie entscheiden

Sie erhalten eine verständliche Entscheidungsgrundlage.

Ein bestehender Vertrag wird nicht allein deshalb ersetzt, weil ein anderer Tarif günstiger erscheint.

Häufige Fragen zu Versicherungen beim Hauskauf