Wohngebäudeversicherung für Mehrfamilienhäuser: Gebäude und Mieteinnahmen richtig absichern

Was sollte eine Wohngebäudeversicherung für ein Mehrfamilienhaus absichern?

Die Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude gegen die im jeweiligen Vertrag vereinbarten Gefahren.

Zu den grundlegenden Bereichen gehören üblicherweise:

• Feuer

• Leitungswasser

• Sturm

• Hagel

Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob weitere Naturgefahren beziehungsweise Elementarschäden eingeschlossen werden sollen.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Überschwemmung

• Starkregen

• Rückstau

• Erdrutsch

• Erdsenkung

• Schneedruck

• Lawinen

Welche Gefahren und Kosten tatsächlich versichert sind, ergibt sich immer aus den konkreten Versicherungsbedingungen.

Gerade bei einem Mehrfamilienhaus reicht deshalb die Frage

„Habe ich eine Gebäudeversicherung?“

nicht aus.

Die wichtigere Frage lautet:

„Passt mein Versicherungsschutz zu diesem Gebäude und zu den wirtschaftlichen Folgen, die ein größerer Schaden für mich hätte?“

Warum ein Mehrfamilienhaus anders betrachtet werden sollte als ein Einfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus kann deutlich komplexer sein als ein selbst genutztes Einfamilienhaus.

Mehr Wohneinheiten bedeuten beispielsweise:

• mehr Bewohner

• mehr wasserführende Leitungen

• mehr Küchen und Badezimmer

• Gemeinschaftsflächen

• Kellerbereiche

• technische Anlagen

• eventuell mehrere Heizsysteme

• unterschiedliche Nutzungen

• höhere mögliche Mietausfälle

Hinzu kommen häufig ältere Gebäudeteile, nachträgliche Modernisierungen oder Nutzungsänderungen.

Deshalb sollte vor einem Versicherungsvergleich zunächst das Gebäude selbst sauber aufgenommen werden.

Diese Angaben können für die Versicherung eines Mehrfamilienhauses wichtig sein

Zu einer strukturierten Prüfung gehören unter anderem:

Grunddaten des Gebäudes

• Anschrift

• Baujahr

• Gebäudetyp

• Wohnfläche

• Anzahl der Wohneinheiten

• Geschosse

• Keller

• Dachform

• Nebengebäude und Garagen

Nutzung

• vollständig vermietet oder teilweise selbst genutzt

• Wohnnutzung

• mögliche Gewerbeeinheiten

• Leerstände

• Ferien- oder Kurzzeitvermietung, falls vorhanden

Modernisierungen

• Dach

• Elektrik

• Heizungsanlage

• Wasserleitungen

• Fenster

• Fassade

• Sanitäreinrichtungen

Gebäudetechnik

• Photovoltaikanlage

• Batteriespeicher

• Wärmepumpe

• Solarthermie

• Wallboxen

• Aufzug

• weitere technische Anlagen

Schadenhistorie

Auch Vorschäden können für die Risikobewertung und einen Versicherungswechsel relevant sein.

Je besser die tatsächliche Immobilie abgebildet wird, desto belastbarer lässt sich beurteilen, welche Versicherungslösung infrage kommt.

Elementarschutz beim Mehrfamilienhaus

Überschwemmung und Starkregen gehören zu den Risiken, die bei einer Gebäudeversicherung ausdrücklich betrachtet werden sollten.

Eine klassische Wohngebäudeversicherung enthält einen solchen erweiterten Naturgefahrenschutz nicht zwangsläufig.

Deshalb sollte geprüft werden:

• Sind weitere Naturgefahren eingeschlossen?

• Ist Überschwemmung durch Starkregen versichert?

• Wie wird Rückstau behandelt?

• Gibt es eine Selbstbeteiligung?

• Gelten besondere Wartezeiten?

• Welche Obliegenheiten bestehen?

• Sind Kellerräume und technische Anlagen ausreichend berücksichtigt?

Die Lage eines Gebäudes ist dabei wichtig, aber nicht der einzige Faktor.

Auch Gebäude außerhalb klassischer Fluss-Hochwassergebiete können beispielsweise von Starkregen betroffen sein.

Deshalb gehört der Elementarschutz bei der Prüfung eines Mehrfamilienhauses für uns grundsätzlich mit auf die Checkliste.

Mietausfall nach einem versicherten Gebäudeschaden

Ein größerer Gebäudeschaden kann nicht nur Reparaturkosten verursachen.

Werden eine oder mehrere Wohnungen durch einen versicherten Schaden unbewohnbar, können zusätzlich Mieteinnahmen wegfallen.

Bei einem einzelnen vermieteten Objekt kann das bereits unangenehm sein.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren betroffenen Einheiten kann daraus ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden entstehen.

Deshalb sollte beim Vergleich einer Gebäudeversicherung geprüft werden:

• Unter welchen Voraussetzungen wird Mietausfall ersetzt?

• Für welchen Zeitraum?

• Bis zu welcher Höhe?

• Welche Kosten werden berücksichtigt?

• Was passiert bei nur teilweise unbewohnbaren Wohnungen?

• Welche Nachweise werden benötigt?

Wichtig ist die Unterscheidung:

Mietausfall nach einem Gebäudeschaden

Zum Beispiel nach einem versicherten Brand- oder Leitungswasserschaden.

und

Mietausfall durch einen nicht zahlenden Mieter

Das sind zwei unterschiedliche Risiken und nicht automatisch dieselbe Versicherungsleistung.

Leitungswasserschäden: beim Mehrfamilienhaus besonders genau hinschauen

Je größer ein Gebäude und je mehr Wohneinheiten vorhanden sind, desto umfangreicher ist häufig auch das Leitungsnetz.

Ein Leitungswasserschaden kann deshalb erhebliche Folgen haben.

Neben dem eigentlichen Schaden können beispielsweise entstehen:

• Trocknungskosten

• Öffnungs- und Suchkosten

• Wiederherstellungskosten

• Schäden an mehreren Wohnungen

• Schäden an Gemeinschaftsflächen

• vorübergehende Unbewohnbarkeit

• Mietausfall

Gerade bei älteren Gebäuden sollte außerdem geklärt werden, wann Wasser- und Heizungsleitungen zuletzt modernisiert wurden.

Solche Angaben sollten im Versicherungsantrag korrekt und vollständig erfasst werden.

Feuer, Sturm und Hagel

Auch die klassischen Gefahren dürfen bei aller Diskussion über Starkregen und Elementarschäden nicht in den Hintergrund geraten.

Ein Feuer kann bei einem Mehrfamilienhaus im schlimmsten Fall erhebliche Teile des Gebäudes betreffen.

Sturm- und Hagelschäden können beispielsweise Dächer, Fassaden oder weitere Gebäudeteile beschädigen.

Bei der Vertragsprüfung sollte deshalb nicht nur betrachtet werden, welche Gefahr versichert ist, sondern auch:

• welche Kostenpositionen übernommen werden

• welche Ausschlüsse bestehen

• wie mit grober Fahrlässigkeit umgegangen wird

• welche Entschädigungsgrenzen gelten

• welche Nebenkosten nach einem Schaden eingeschlossen sind

Photovoltaikanlage auf dem Mehrfamilienhaus

Immer mehr Mehrfamilienhäuser werden mit Photovoltaikanlagen ausgestattet.

Dann sollte geklärt werden, welchen Schutz die bestehende Gebäudeversicherung bereits bietet und ob zusätzliche Absicherung erforderlich oder sinnvoll ist.

Zu prüfen sind beispielsweise:

• Solarmodule

• Wechselrichter

• Verkabelung

• Batteriespeicher

• Schäden durch Sturm oder Hagel

• Überspannung

• mögliche Ertragsausfälle

• Kosten nach einem versicherten Schaden

Nicht jede Police behandelt eine Photovoltaikanlage identisch.

Deshalb sollte eine neu installierte Anlage dem Versicherer beziehungsweise im Rahmen einer Vertragsprüfung ausdrücklich berücksichtigt werden.

Wärmepumpe und weitere Gebäudetechnik

Auch moderne Heiz- und Energietechnik verändert den Wert und die technische Ausstattung einer Immobilie.

Dazu können gehören:

• Wärmepumpen

• Batteriespeicher

• Solarthermie

• Wallboxen

• Aufzüge

• elektronische Steuerungen

• technische Gemeinschaftsanlagen

Bei einem modernisierten Mehrfamilienhaus sollte die Versicherung deshalb nicht anhand veralteter Gebäudedaten beurteilt werden.

Modernisierungen unbedingt berücksichtigen

Viele Mehrfamilienhäuser wurden über Jahrzehnte schrittweise modernisiert.

Beispielsweise:

• Dach 2015 erneuert

• Heizung 2019 ausgetauscht

• Elektrik 2021 modernisiert

• Wasserleitungen teilweise ersetzt

• Fenster erneuert

• Dachgeschoss ausgebaut

• Photovoltaik nachgerüstet

Solche Informationen können für Versicherer relevant sein.

Deshalb empfehlen wir, bei der Überprüfung einer älteren Gebäudeversicherung nicht nur die ursprünglichen Gebäudedaten herauszusuchen.

Entscheidend ist:

Wie sieht das Gebäude heute tatsächlich aus?

Gewerbe im Mehrfamilienhaus: genau angeben

Nicht jedes Mehrfamilienhaus besteht ausschließlich aus Wohnungen.

Im Erdgeschoss befinden sich beispielsweise manchmal:

• Büros

• Praxen

• Gastronomie

• Einzelhandel

• Friseurbetriebe

• andere Gewerbeeinheiten

Eine solche Nutzung sollte bei der Versicherung korrekt angegeben werden.

Art und Umfang der gewerblichen Nutzung können Einfluss darauf haben, welche Versicherungslösung geeignet ist.

Deshalb erfassen wir bei gemischt genutzten Objekten nicht nur die gesamte Fläche, sondern auch, welche Nutzung tatsächlich im Gebäude stattfindet.

Leerstand und Nutzungsänderungen

Auch Leerstände können relevant sein.

Steht beispielsweise eine Wohnung wegen Sanierungsarbeiten längere Zeit leer oder wird ein größerer Gebäudeteil nicht genutzt, sollte geprüft werden, ob sich daraus Meldepflichten oder besondere Anforderungen ergeben.

Ähnliches gilt bei Nutzungsänderungen.

Beispiele:

• Wohnung wird zu Gewerbe

• Gewerbeeinheit wird zu Wohnraum

• Dachgeschoss wird ausgebaut

• bisherige Nebenflächen werden zu Wohnraum

• Ferienvermietung beginnt

• mehrere Wohnungen werden zusammengelegt

Eine Gebäudeversicherung sollte die tatsächliche Nutzung widerspiegeln.

Was kostet die Wohngebäudeversicherung für ein Mehrfamilienhaus?

Eine seriöse pauschale Antwort wie

„Ein Mehrfamilienhaus kostet X Euro im Jahr“

ist kaum sinnvoll.

Der Beitrag kann unter anderem beeinflusst werden durch:

• Standort

• Größe des Gebäudes

• Anzahl der Wohneinheiten

• Baujahr

• Bauart

• Nutzung

• Gewerbeanteil

• Modernisierungszustand

• Vorschäden

• gewünschter Versicherungsschutz

• Elementarrisiko

• Selbstbeteiligung

• technische Anlagen

Deshalb vergleichen wir nicht irgendein Musterhaus, sondern Ihre konkrete Immobilie.

Der günstigste Beitrag ist nicht automatisch die beste Gebäudeversicherung

Bei einem Mehrfamilienhaus kann ein großer Schaden schnell erhebliche Summen erreichen.

Deshalb sollte der Vergleich nicht ausschließlich auf dem Jahresbeitrag beruhen.

Mindestens ebenso wichtig sind beispielsweise:

• versicherte Gefahren

• Versicherungsumfang

• Elementarschutz

• Mietausfall

• Kosten nach einem Schaden

• Selbstbeteiligungen

• Entschädigungsgrenzen

• Ausschlüsse

• Obliegenheiten

• korrekte Gebäudedaten

Ein günstigerer Beitrag ist nur dann tatsächlich interessant, wenn der dazugehörige Versicherungsschutz auch zur Immobilie passt.

Bestehende Wohngebäudeversicherung wechseln?

Nicht automatisch.

Ein älterer Vertrag muss nicht schlecht sein.

Er kann sogar Bedingungen enthalten, die bei einem vorschnellen Wechsel verloren gingen.

Deshalb sollte die Reihenfolge lauten:

1. bestehenden Vertrag prüfen

2. aktuelle Gebäudedaten erfassen

3. Alternativen vergleichen

4. Unterschiede bewerten

5. erst danach entscheiden

Ein Versicherungswechsel sollte außerdem so geplant werden, dass kein unbeabsichtigter Zeitraum ohne ausreichenden Versicherungsschutz entsteht.

Mehrfamilienhaus gekauft? Bestehende Gebäudeversicherung zunächst prüfen

Beim Erwerb eines bereits bestehenden Mehrfamilienhauses gibt es Besonderheiten rund um die vorhandene Wohngebäudeversicherung.

Deshalb sollten Käufer den bestehenden Vertrag zunächst identifizieren und prüfen, statt unmittelbar nach dem Notartermin irgendeine neue Police abzuschließen.

Dazu haben wir einen eigenen Ratgeber vorbereitet:

Welche Versicherungen brauche ich beim Hauskauf?

Dort erklären wir den Ablauf rund um Eigentümerwechsel, bestehende Versicherung und weitere wichtige Absicherungen.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage hält, betrachtet einen Schaden meist aus zwei Perspektiven.

1. Vermögenswert

Das Gebäude selbst soll geschützt werden.

2. Einnahmequelle

Die Mieteinnahmen können zur Finanzierung und zur Rendite der Kapitalanlage beitragen.

Deshalb sollte bei einer vermieteten Immobilie nicht nur gefragt werden:

Wie hoch ist der Wiederaufbauwert?

Sondern ebenfalls:

Welche wirtschaftlichen Folgen hätte es, wenn mehrere Einheiten nach einem Schaden über längere Zeit nicht vermietet werden könnten?

Genau diese Verbindung zwischen Gebäude und Vermietung macht die Absicherung eines Mehrfamilienhauses besonders.

Weitere Versicherungen für Vermieter

Die Wohngebäudeversicherung ist nur ein Bestandteil der Absicherung einer vermieteten Immobilie.

Je nach Objekt können außerdem beispielsweise relevant sein:

• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

• Vermieterrechtsschutz

• weitere Absicherung von Mietausfallrisiken

• Photovoltaikversicherung

• weitere objektspezifische Risiken

Eine Gesamtübersicht finden Sie auf unserer Themenseite:

Versicherungen für Vermieter: Welche Absicherung brauche ich?

Der fimdeu Mehrfamilienhaus-Check

1. Gebäudedaten aufnehmen

Wir erfassen gemeinsam die wesentlichen Daten Ihres Mehrfamilienhauses.

2. Bestehenden Vertrag prüfen

Wenn bereits eine Gebäudeversicherung vorhanden ist, schauen wir uns deren wesentliche Leistungen und Daten an.

3. Veränderungen am Gebäude berücksichtigen

Modernisierungen, PV-Anlagen, Wärmepumpen oder Nutzungsänderungen werden berücksichtigt.

4. Risiken und Versicherungsumfang betrachten

Unter anderem:

Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Elementarschäden, Mietausfall und weitere relevante Gebäuderisiken.

5. Alternativen vergleichen

Wenn ein Vergleich sinnvoll ist, betrachten wir verfügbare Versicherungslösungen und deren Unterschiede.

6. Sie entscheiden

Ein bestehender Vertrag wird nicht allein deshalb ersetzt, weil ein anderer Anbieter günstiger erscheint.

Entscheidend ist das Gesamtverhältnis aus Schutz, Bedingungen und Beitrag.

Häufige Fragen zur Wohngebäudeversicherung für Mehrfamilienhäuser