Baufinanzierung in Oldenburg: erst rechnen, dann entscheiden

Baufinanzierung in Oldenburg vergleichen

Ein Immobilienkredit begleitet Sie häufig viele Jahre.

Schon kleine Unterschiede bei:

• Sollzins

• Tilgung

• Zinsbindung

• Sondertilgungsmöglichkeiten

• Tilgungssatzwechsel

• Bereitstellungszinsen

• Fördermöglichkeiten

• Laufzeit

können sich langfristig deutlich auswirken.

Deshalb sollte eine Baufinanzierung nicht ausschließlich anhand eines beworbenen Zinssatzes ausgewählt werden.

Wir betrachten mit Ihnen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten aus unserem Zugang zu Finanzierungspartnern und Plattformen und prüfen, welche Struktur zu Ihrem Vorhaben passt.

Dabei geht es nicht darum, einfach den niedrigsten angezeigten Zins zu finden.

Es geht um eine Finanzierung, die auch in einigen Jahren noch zu Ihnen passt.

Haus kaufen in Oldenburg: Finanzierung vor Besichtigung klären

Gerade bei attraktiven Immobilien kann es sinnvoll sein, nicht erst nach der Kaufentscheidung über die Finanzierung nachzudenken.

Wenn Sie bereits wissen:

• welche Kaufpreisspanne realistisch ist

• wie viel Eigenkapital Sie einsetzen möchten

• welche monatliche Rate tragbar ist

• welche Unterlagen benötigt werden

sind Sie im konkreten Kaufprozess besser vorbereitet.

Das gilt besonders dann, wenn mehrere Kaufinteressenten vorhanden sind.

Eine vorbereitete Finanzierung ersetzt noch keine endgültige Finanzierungszusage für ein bestimmtes Objekt.

Sie kann aber dafür sorgen, dass wesentliche finanzielle Fragen bereits geklärt sind.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Darauf gibt es keine einzige richtige Zahl.

Grundsätzlich kann mehr Eigenkapital die Finanzierung erleichtern und das benötigte Darlehen reduzieren.

Aber nicht jeder Käufer sollte zwangsläufig sein gesamtes verfügbares Vermögen in die Immobilie investieren.

Wir betrachten deshalb:

• vorhandenes Eigenkapital

• Kaufnebenkosten

• notwendige Rücklagen

• geplante Modernisierungen

• mögliche Reserven nach dem Kauf

• Konditionsauswirkungen verschiedener Eigenkapitalquoten

So können wir unterschiedliche Szenarien miteinander vergleichen.

Baufinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital

Auch Finanzierungen mit wenig Eigenkapital können grundsätzlich möglich sein.

Ob sie sinnvoll und finanzierbar sind, hängt jedoch stark von der persönlichen Bonität, dem Einkommen, der Immobilie und dem jeweiligen Finanzierungspartner ab.

Je höher der fremdfinanzierte Anteil, desto wichtiger wird häufig eine genaue Prüfung von:

• monatlicher Belastung

• finanziellen Reserven

• Konditionen

• Tilgung

• möglichen Wertschwankungen

• Anschlussfinanzierungsrisiko

Deshalb sollte eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital nicht ausschließlich danach beurteilt werden, ob eine Bank sie grundsätzlich anbietet.

Die wichtigere Frage lautet:

Passt sie langfristig zu Ihrer finanziellen Situation?

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb zusätzliche Kosten.

Dazu können unter anderem gehören:

• Grunderwerbsteuer

• Notar

• Grundbuch

• gegebenenfalls Maklercourtage

• weitere Kosten rund um Finanzierung und Immobilie

Diese Beträge müssen in die Gesamtplanung einbezogen werden.

Wer beispielsweise einen Kaufpreis von 400.000 Euro finanzieren möchte, finanziert deshalb wirtschaftlich nicht automatisch ein Vorhaben von lediglich 400.000 Euro.

Der gesamte Kapitalbedarf sollte vor der Finanzierung sauber ermittelt werden.

Welche monatliche Rate passt zu mir?

Die maximal mögliche Rate ist nicht automatisch die richtige Rate.

Eine Finanzierung sollte genügend Spielraum für das normale Leben lassen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Lebenshaltung

• Auto

• Urlaub

• Kinder

• Versicherungen

• Instandhaltung der Immobilie

• unerwartete Ausgaben

• Rücklagen

Deshalb betrachten wir nicht nur:

„Was würde eine Bank maximal finanzieren?“

Sondern:

„Welche monatliche Belastung möchten und können Sie langfristig tragen?“

Zinsbindung: 10, 15, 20 Jahre oder länger?

Die Länge der Zinsbindung beeinflusst unter anderem:

• Planungssicherheit

• Zinssatz

• Restschuld nach Ablauf der Bindung

• späteres Anschlussfinanzierungsrisiko

Eine kurze Zinsbindung kann andere Vor- und Nachteile haben als eine lange.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt unter anderem von:

• Ihrem Sicherheitsbedürfnis

• der Tilgung

• dem aktuellen Zinsniveau

• Ihrer finanziellen Flexibilität

• Ihrer geplanten Haltedauer

ab.

Deshalb sollte die Zinsbindung nicht pauschal nach dem Motto gewählt werden:

„Je länger, desto besser.“

Tilgung: Wie schnell soll die Immobilie zurückgezahlt werden?

Die anfängliche Tilgung beeinflusst maßgeblich:

• monatliche Rate

• Restschuld

• Gesamtlaufzeit

• spätere Anschlussfinanzierung

Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller, erhöht aber zunächst die monatliche Belastung.

Wir stellen deshalb unterschiedliche Varianten gegenüber.

So sehen Sie beispielsweise:

Was passiert bei 2 %, 3 % oder einer anderen Tilgung mit Rate und Restschuld?

Das macht die langfristigen Auswirkungen einer Finanzierung deutlich verständlicher.

Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel

Eine Baufinanzierung sollte nicht unnötig starr sein.

Je nach Lebenssituation kann es sinnvoll sein, beispielsweise:

• Sondertilgungen zu leisten

• die Tilgung später zu verändern

• zusätzliche Mittel einzubringen

Mögliche Gründe:

• Bonuszahlungen

• Erbschaft

• höheres Einkommen

• Elternzeit

• berufliche Veränderungen

Deshalb schauen wir beim Finanzierungsvergleich nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die vertragliche Flexibilität.

Fördermöglichkeiten bei der Baufinanzierung prüfen

Je nach Vorhaben können Förderprogramme eine Finanzierung ergänzen.

Relevant können beispielsweise Programme für:

• selbst genutztes Wohneigentum

• Familien

• energieeffizienten Neubau

• Erwerb und energetische Sanierung von Bestandsimmobilien

• energetische Modernisierung

sein.

Förderprogramme, Voraussetzungen und Konditionen ändern sich jedoch.

Deshalb sollte bei jeder neuen Finanzierung aktuell geprüft werden, welche Programme zum Zeitpunkt des Vorhabens tatsächlich verfügbar sind.

Ein Beispiel ist das KfW-Programm „Jung kauft Alt“, das sich unter bestimmten Voraussetzungen an Familien mit Kindern richtet, die eine bestehende Immobilie kaufen und anschließend energetisch sanieren.

Fördermittel sollten möglichst früh in die Finanzierung einbezogen werden, da für einzelne Programme bestimmte Antragszeitpunkte einzuhalten sind.

Altbau kaufen und modernisieren

Gerade in Oldenburg und im Umland besteht ein großer Teil des Immobilienangebots aus Bestandsimmobilien.

Dann reicht die Frage

„Kann ich den Kaufpreis finanzieren?“

häufig nicht aus.

Zusätzlich können in den kommenden Jahren Investitionen entstehen für:

• Heizung

• Dach

• Fenster

• Fassade

• Elektrik

• Leitungen

• Bäder

• energetische Sanierung

• Photovoltaik

• Wärmepumpe

Deshalb sollten Kaufpreis und Modernisierungsbedarf gemeinsam betrachtet werden.

Ein Haus für 320.000 Euro kann wirtschaftlich ein anderes Projekt sein, wenn kurz nach dem Kauf weitere 80.000 Euro investiert werden müssen.

Genau deshalb ist es sinnvoll, den Modernisierungsbedarf möglichst früh in die Finanzierungsplanung einzubeziehen.

Energiezustand vor dem Kauf berücksichtigen

Bei älteren Immobilien können energetische Eigenschaften zunehmend Einfluss auf:

• laufende Energiekosten

• notwendigen Modernisierungsbedarf

• Fördermöglichkeiten

• Finanzierungsstruktur

haben.

Deshalb sollte ein Käufer neben dem Kaufpreis auch betrachten:

• Energieausweis

• Heizungsart

• Baujahr

• Fenster

• Dach

• Dämmstandard

• geplante energetische Maßnahmen

Unser Ziel ist, einen möglichen Modernisierungsbedarf nicht erst nach dem Kauf in die Finanzierung hineinzuzwingen.

Er sollte möglichst vorher mitgedacht werden.

Eigentumswohnung finanzieren

Bei einer Eigentumswohnung betrachten wir neben Ihren persönlichen Finanzierungsdaten auch objektspezifische Punkte.

Zum Beispiel:

• Kaufpreis

• Hausgeld

• Instandhaltungsrücklage

• mögliche Sonderumlagen

• vermietet oder selbst genutzt

• Zustand der WEG

• geplante Sanierungsmaßnahmen

Denn die monatliche Belastung besteht nicht nur aus der Kreditrate.

Gerade bei Eigentumswohnungen sollte das Hausgeld in der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden.

Mehrfamilienhaus und Kapitalanlage finanzieren

Bei einer vermieteten Immobilie verändert sich die Betrachtung.

Dann spielen beispielsweise zusätzlich eine Rolle:

• Mieteinnahmen

• nicht umlagefähige Kosten

• Instandhaltung

• mögliche Leerstände

• Zustand des Gebäudes

• Wirtschaftlichkeit

• Eigenkapitaleinsatz

• langfristige Strategie

Auch die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses sollte deshalb nicht einfach wie die Finanzierung eines selbst genutzten Einfamilienhauses gerechnet werden.

Wenn Sie ein vermietetes Objekt erwerben, können wir zusätzlich prüfen, wie die Immobilie versichert werden sollte.

Versicherungen für Vermieter

Für Mehrfamilienhäuser:

Wohngebäudeversicherung Mehrfamilienhaus

Neubau finanzieren

Beim Neubau entstehen andere Anforderungen als beim Kauf einer fertigen Immobilie.

Relevant können unter anderem sein:

• Grundstück

• Baukosten

• Baunebenkosten

• Eigenleistungen

• Zahlungsplan

• Bereitstellungszinsen

• Bauzeit

• Kostenreserven

• Fördermöglichkeiten

Gerade bei längeren Bauzeiten sollte deshalb nicht nur der endgültige Darlehensbetrag betrachtet werden.

Auch die zeitliche Struktur der Auszahlung ist wichtig.

Bestehende Baufinanzierung optimieren

Auch während einer laufenden Finanzierung können Fragen entstehen.

Zum Beispiel:

• Kann ich sondertilgen?

• Wann kann ich umschulden?

• Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

• Wie hoch wird meine Restschuld sein?

• Sollte ich Rücklagen für eine spätere Tilgung aufbauen?

Nicht jede bestehende Finanzierung muss geändert werden.

Aber es ist sinnvoll, die nächsten wichtigen Termine zu kennen.

Immobilie noch nicht gefunden? Genau dann kann Beratung sinnvoll sein

Sie müssen nicht erst mit einem unterschriebenen Kaufvertrag zu uns kommen.

Im Gegenteil.

Eine frühe Finanzierungsberatung kann klären:

• welches Budget realistisch ist

• wie viel Eigenkapital eingesetzt werden sollte

• welche Rate passt

• welche Unterlagen vorbereitet werden sollten

• welche Kaufpreisklasse sinnvoll ist

Damit wird die anschließende Immobiliensuche konkreter.

Und wenn Sie eine passende Immobilie finden, müssen Sie nicht bei null anfangen.

Immobilie bereits gefunden?

Dann benötigen wir im nächsten Schritt sowohl Informationen zu Ihnen als auch zum Objekt.

Typische persönliche Unterlagen sind beispielsweise:

• Einkommensnachweise

• Eigenkapitalnachweise

• Informationen zu bestehenden Krediten

• persönliche Angaben

Zum Objekt können unter anderem benötigt werden:

• Exposé

• Kaufpreis

• Grundrisse

• Wohnflächenangaben

• Grundstücksdaten

• Baujahr

• gegebenenfalls weitere Objektunterlagen

Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt von Finanzierungspartner und Immobilie ab.

Wir sagen Ihnen, was für Ihren konkreten Fall benötigt wird.

Von der Immobilie bis zur Finanzierung: ein Vorteil von fimdeu

Bei fimdeu treffen mehrere Themen rund um Immobilien aufeinander.

Wir beschäftigen uns mit:

Immobilienvermittlung
Baufinanzierung
Versicherungen
Geldanlage

Gerade beim Immobilienkauf kann das hilfreich sein.

Denn Kaufpreis, Finanzierung, Modernisierung und Absicherung beeinflussen sich gegenseitig.

Beispiel:

Sie finden ein älteres Haus.

Dann stellen sich nicht nur die Fragen:

Was kostet die Immobilie?

und

Wie hoch ist der Zins?

Sondern möglicherweise auch:

Welche Modernisierungen stehen an?

Wie finanzieren wir diese?

Gibt es Fördermöglichkeiten?

Welche Gebäudeversicherung besteht?

Was muss nach dem Eigentümerwechsel angepasst werden?

Diese Themen können wir zusammen betrachten, statt sie völlig voneinander zu trennen.

Versicherungen beim Hauskauf gleich mitdenken

Bei einer bestehenden Immobilie kann eine vorhandene Wohngebäudeversicherung mit dem Eigentum auf den Käufer übergehen.

Deshalb sollte sie nicht ungeprüft ignoriert oder vorschnell ersetzt werden.

Außerdem können rund um eine langfristige Finanzierung weitere Absicherungsthemen relevant sein.

Dazu haben wir eine eigene Übersicht erstellt:

Versicherungen beim Hauskauf

So können Finanzierung und Absicherung sinnvoll aufeinander abgestimmt werden.

So läuft die Baufinanzierung bei fimdeu ab

1. Vorhaben besprechen

Kauf, Neubau, Kapitalanlage, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung?

Wir klären zunächst Ihr Ziel.

2. Finanzielle Situation erfassen

Wir betrachten Einkommen, Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen und gewünschte monatliche Belastung.

3. Finanzierungsrahmen bestimmen

Noch keine Immobilie gefunden?

Dann ermitteln wir zunächst einen realistischen Rahmen.

4. Immobilie prüfen

Wenn ein Objekt vorhanden ist, fließen Kaufpreis, Objektart und weitere erforderliche Daten in die Finanzierung ein.

5. Finanzierungsvarianten vergleichen

Wir betrachten passende Möglichkeiten aus unserem Zugang zu Finanzierungspartnern und Finanzierungsplattformen.

Dabei werden nicht nur Zinsen, sondern auch Tilgung, Zinsbindung und Flexibilität berücksichtigt.

6. Fördermöglichkeiten prüfen

Wo passende Programme verfügbar sind, betrachten wir deren Einbindung in die Finanzierung.

7. Finanzierung beantragen

Nach Ihrer Entscheidung werden die benötigten Unterlagen zusammengestellt und die Finanzierung beim ausgewählten Partner eingereicht.

8. Bis zur Auszahlung begleiten

Auch nach der Auswahl der Finanzierung bleiben noch Schritte bis zur endgültigen Abwicklung.

Wir begleiten den Prozess weiter.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung in Oldenburg